JAの住宅ローンを借りた経緯や流れ、実際の借入額を公開します

住宅ローン

私も家を建てたためJAで住宅ローンを借り現在返済中です。
契約するときは、本当にこんなお金を借りるのかと、一瞬ボールペンが止まったんですが普通に書きました(笑

今回は
①住宅ローンを借入するのにJAを選んだ理由
②JA住宅ローンの仮審査と本審査に必要だったもの
③住宅ローンとつなぎ融資のシミュレーション
④つなぎ融資と必要だったもの
⑤実際の住宅ローンの実行金額

等を書きます。

新築前の仮審査(事前審査)から住宅ローンを実行するまで、約1年間かけて記事を追加追加で記載しております。
当時の状況そのままで書いている部分もあるため、時系列や言葉がおかしい部分もあるかもしれません。
ご了承ください。

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JAの住宅ローンを選んだ経緯

新築は大きな買い物になるので、できるだけ住宅ローンの返済額を抑えたいのは誰でも共通だと思います。

私自身も家づくり最初の頃、よくネット広告で見かける低金利のネット銀行がかなり気になってました。だってその辺の銀行に比べてかなり安いですもんね~(‘_’)

ということで最初はJAではなく、ネット銀行で住宅ローンを借り入れようと思ってました。

比較用に自分で調べた銀行の、住宅ローン金利一覧を載せておきます。

2019年11月25日現在の変動金利一覧
・みずほ銀行     0.525%
・東京三菱UFJ銀行   0.525%
・地銀A銀行      0.725%
・地銀B銀行      0.950%
・地元JAバンク    0.675%
・じぶん銀行     0.457%
・住信SBIネット銀行  0.418%

大手のメガバンクも結構安いですが、やはりじぶん銀行住信SBIみたいなネット銀行には勝てません。
私の地元の地銀に至ってはかなり高いです。

私も「どちらかのネット銀行に住宅ローンの仮審査を出してみようかな~」って思ってたんですが、いろいろ調べているうちに仮審査してもらっても意味ないことが発覚(*_*;

 

上記2つのネット銀行には「つなぎ融資」がなかったんです!

つなぎ融資について

建物の建築費用総額が3,000万円だったとします。
ユニバーサルホームの場合だと

1.契約時:3割(900万円)
2.上棟時:4割(1,200万円)
3.引渡時:3割(900万円)

こういったふうに支払う必要があります。

 

実際に銀行から住宅ローンの融資を受ける場合、3の引渡時に融資実行ということになりますが、契約時上棟時にも大金が必要なので、それより前に融資してもらわないといけません。
ハウスメーカーもお金を貰わないまま着工するわけにはいきませんからね。

つまり、引渡時の融資実行までに「つなぎ」で借り入れをしなければなりません。これをつなぎ融資といいます。

上記の例だと、契約時900万円と上棟時1,200万円がつなぎ融資を受ける部分になります。

じぶん銀行と住信SBIネット銀行には「つなぎ融資」がない!

私たちの新築費用も住宅ローン会社を決める前、3,000万円ほどかかる予定でした。
(実際にかかった金額はこちら

上記の例でいくと、契約時と上棟時の2,100万円を自己資金で払えば「つなぎ融資」は必要ありません。でも私の場合はそんな現金を持ち合わせていなかったので、つなぎ融資は絶対に必要なんです。

それで、じぶん銀行と住信SBIネット銀行のHPを見ると「つなぎ融資は取り扱っておりません。」と記載が・・・。

つまり、上記2つのネット銀行から住宅ローンを借りることが出来ても意味がないということに。

JAに住宅ローンを借入申し込み

ホントはメガバンクが良かったんですが、田舎なのでそんなものはありません。

結局、知り合いが働いているJAにお願いしました。(変動金利0.675%)
金利がそこまで高くなかったのでよかったです(^^)/

ネット銀行の中にも楽天銀行みたいに「つなぎ融資」を取り扱っている銀行もあります。
じぶん銀行より若干金利は高めですが、他銀行に比べると十分低いです。

ただ最終的にJAを選んだのは、担当者の「顏」を知ってた方が信頼がおけるかなと・・・。
ネット銀行を信用してないわけじゃないですが、やりとりが書類だけになってしまうので考えているうちに不安になりました。

また各ネット銀行のサイトを見てみたところ、必要書類は全部自分で集めないといけないようです。
これもかなりめんどくさそう・・・。
JAの場合は担当者が必要書類を面前で教えてくれるのもあって、分かりやすいです。
また、ハウスメーカーとJAは同じ市内にあるので、それぞれ書類のやり取りを任せることもできました。

いずれ金利によっては、ネット銀行で借り換えするかもしれませんけどね~(/・ω・)/

JAの住宅ローンの審査結果と必要だったもの

私が必要だったものなので、人によっては別のものも要るかもしれませんね。
ま、参考程度にしてください(/・ω・)/

なお仮審査(事前審査)の結果が出るまでかかった日数は2日ほど。
本審査は10日ほどで分かりました。結構早いもんですね。

借入金額はどちらも2,500万円です。

仮審査(事前審査)

私の場合、住宅ローンの仮審査(事前審査)のため、取得するのに時間がかかるようなものはありませんでした。父親に書いてもらう書類を1日実家に預けたぐらいです。
源泉徴収票も仕事用カバンにいつも入れてます(笑

それでは以下必要だったもの一覧を~。

印鑑

認印でかまいません。ですが、私は実印を押しました。
特に理由はありません(笑

運転免許証

表裏のコピーでかまいません。でも私は現物を持参しております。
コピーを持っていってダメって言われたら困るんで・・・。

免許証持ってない人は他ので代用するのかもしれません。

健康保険証

勤務年数を調べるために必要だそうです。
私は19年ぐらいかな。
一度も転職してません。

転職が多いと審査が不利になりそうですね。

給与所得の源泉徴収票(前年分)

年収400万円ちょこっとです。これでも住宅ローンの借入金2,500万円は通りました♪

仮審査(事前審査)の申込書

これは事前に渡され、書いてくるように言われました。
私の場合、父親土地に家を建てたので連帯保証人になる父親の署名押印が必要とのことでした。

個人情報の収集に関する同意書

これはその場で書きます。住宅ローンの仮審査(事前審査)にあたり借金などの調査をするため、あなたの個人情報を調べてもいいですか~?ってやつですね。

もちろん当時は借金もありませんし、クレジットカードの滞納等もありません。

親の運転免許証と健康保険証

親が連帯保証人になるために必要なものです。

その他必要なもの

他、土地評価のため固定資産課税明細書とやらが必要だったみたいですが、家を建てる予定の土地がまだ農地転用前のため、これも要りませんでした。

なお、ローン会社によっては見積書や間取り図などを必要とする場合もあるようです。

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本審査

つづいて本審査に必要だったものです~。

以下結構いっぱいあるように見えますが、私が用意したのは簡単なものばっかりでした。
面倒なものはハウスメーカーが用意してくれます。甘えるのも大事ですね~。

印鑑

仮審査時と同じく認印でした。
もちろん連帯保証人(父)の印鑑も必要です。

申込者と連帯保証人の印鑑は、それぞれ別のものを用意しました。

運転免許証

私の分は仮審査時にコピーを渡してたんでそれが使えたんですが、連帯保証人(父)の免許証は期限が仮審査後に切れたため再度必要となりました。

もちろん今回も表裏コピーが必要です。

給与所得の源泉徴収票(前年分)

これも仮審査後に年が変わったため、仮審査を行った年の分を新たに提出しました。

住民票謄本

私の分と、連帯保証人である父の実家の分ですね。
住んでいる家族の名前が全て載っている謄本が必要でした。

住宅建築にかかる地主の承諾書

連帯保証人である父の土地に家を建てるので、その承諾書類ということです。
父に全部書いてもらいました。

固定資産税課税明細書

土地を評価するための書類のようです。

新築した住宅の土地は、当時分筆、農転、宅地造成が終わったばっかりだったので、まだ評価できてませんでした。

大体の評価額が分かる、隣の実家の分の明細書を提出しております。

農地転用許可証

農地転用完了後、土地家屋調査士さんから頂いた書類を提出しました。

住宅ローンの借入申込書

仮審査時の申込書がそのまま使えたようですが、どこかへ消えてしまったため新たに記入しました。

つなぎ融資の借入申込書

住宅ローンの融資実行までに、つなぎで資金を借り入れるための申込書ですね。
利率は住宅ローンより高いです。

団体信用生命共済加入申込書

保険会社なら「団体信用生命保険加入申込書」なんですが、JAの場合は共済なのでちょっと名前が違います。

住宅ローン返済中に借入者が死亡した場合、ローンの残高がチャラになる共済ですね。
共済なので、いろいろ病歴などを書かないといけません。
これが原因で本審査を落ちる方もいらっしゃいます。

私の場合、前年に大腸ポリープを切除したのでちょっと心配でしたが大丈夫でした。

なお、ガンになった時返済不要などの特約等は、利率が増えるのでつけませんでした。
死んだらチャラだけです。

ちなみにこの共済、病歴など嘘を記入すると普通に本審査を通りますが、死亡した時点で嘘が分かるとチャラにならず残された遺族に住宅ローン残高が残ります。(病気や嘘の程度にもよりますが)
嘘を書くのは絶対に止めましょう!

その他必要なもの

・土地の登記簿謄本
・接道の登記簿謄本
・周辺地図
・土地の公図
・建物図面
・見積書
・建築確認書
・建築工事請負契約書

いっぱい書きましたが、これは全部ユニバーサルホームの担当者が用意してくれました。
住宅ローン会社の方と直接話されたみたいで、私はこの書類を見てません。

この時、新築にかかる費用総額は出てなかったので、見積書は2,500万円に合わせて適当に作られたみたいです(笑

住宅ローン審査の注意点

住宅ローンの審査に関する注意点などを簡単に記載

・仮審査(事前審査)の結果は、書類提出後24時間以内に出ました。その年の初め頃にクレカを10枚ぐらい作ってたので不安でしたが見事合格してます。

仮審査(事前審査)結果の有効期限は2か月だったんですが本審査もOKでした。仮審査後に借金を作らないよう注意する必要があります。

・いろいろ打ち合わせした後に「住宅ローンの審査に落ちました~(+o+)」となると、営業さんのモチベーションがだだ下がりですので、早めに住宅ローンの審査を行われることをオススメします。ハウスメーカーを決める前でもいいかもしれません。

・審査時の借入金は限度額ちょっと手前で通しましょう。ここまでは借りない!って決めた額にしてもいいと思います。住宅ローン実行時、実際に借入れする金額を下げることができますので、何かあった時のため金額は高く書いとくのが吉です。

JA住宅ローン2,300万円とつなぎ融資をシミュレーション

仮審査も本審査も一応借入金額2,500万円で通したんですが、月々の返済額がきつくなるため自分の中では2,300万円まで(それ以上は手出し)と決めてました。

ということで、本審査後には住宅ローンとつなぎ融資をシミュレーションしていただきました。

住宅ローンのシミュレーション

 住宅ローンの借入条件

住宅ローンの借入条件は、

・変動金利
・利率0.675%
・元利均等
・借入期間35年

です。

最初は固定金利にしとこうって思ったんですが、これから35年間、低金利がずっと続いた時のことを考えると変動金利がいいのかなと・・・。
金利が上がったら、その時また考えます(笑

がんばって貯金して、住宅ローン控除がなくなる10年後に一部返済を考えてます(/・ω・)/

月々の返済額

ズバリ!、61,500円
返済金額を合わせるため、初月だけ57,494円になってますね。

家賃46,000円プラス1万円から5,500円オーバー。
新築後は私の小遣いが5,500円減少予定です。

・・・がんばります^^b

保証料

ズバリ、312,746円(登記費用を除き、収入印紙代2万円含む)

ネット銀行でいう「事務手数料」みたいなものですね。
「借入金×2.16%」の事務手数料を取られる銀行もあるので、それと比べるとかなり安い。

ちなみに上記の式で計算してみると
2,300万円×2.16%=496,800円となります。
初期費用で50万円はきついですね(/・ω・)/

私の場合は結構割安で済みました。

つなぎ融資のシミュレーション

つなぎ融資の借入時期が変更

ユニバーサルホームの場合

着工時:3割(690万円)
上棟時:4割(920万円)
引渡時:3割(690万円)
計2,300万円

こういったふうに支払う必要があります。

なので、着工時と上棟時はつなぎ融資してもらう必要があったんですが、なぜか今回着工時の支払いがなくなりました!

上棟時に2,300万円の7割(1,610万円)をつなぎ融資で払ってもらえればいいとのことでした。
つなぎ融資の期間が短くなるので、利息の金額も減ります♪

 

手付金は100万円払っていますが、なぜそうなったのかは不明です。

造成工事や分筆登記などを自分自身で業者に直接依頼してきたから、いろいろ気使ってくれたのかも(笑

つなぎ融資の利息と保証料

総額の7割1,610万円を、上棟時から3か月間借りた場合
利息60,507円(利率1.475%)
保証料40,691円(保証料率1.0%)

計101,198円(収入印紙代含まず)

となりました。

 

一部のネット銀行の中には、つなぎ融資の利率2%↑事務手数料10万円以上かかるところがあります。
そういったところと比べるとかなり安いのではないでしょうか。

 

なおユニバーサルホームの場合は着工から引渡しまで約3か月かかるとのこと。
着工から上棟までが約1か月なので、実際つなぎ融資を借りる期間は着工2か月ぐらいになりそうです。

上記計算式より借入期間が短くなるので、利息と保証料が減ります。
多分、収入印紙代を含めて10万円程度でしょう。

住宅ローンとつなぎ融資のシミュレーション結果

上記の金額をまとめると、住宅ローン借入金2,300万円の場合で

月々の返済額      61,500円
住宅ローンの保証料 312,746円
つなぎ融資の返済額 101,198円

となりました。

住宅ローンの金利がちょっと高い分、初期費用は抑えられたと思ってます。

JA住宅ローンのつなぎ融資に必要だったものと実際の実行金額

実際のつなぎ融資額は、シミュレーション金額より減りました。
利息と保証料は上がったんですけどね。(´・ω・`)

詳細を書きます~。

つなぎ融資に必要だったもの

収入印紙

いろいろな書類に貼るため、3種類用意する必要がありました。

4,000円と2,000円と200円
合計6,200円

全て郵便局で購入^^b

振込手数料

つなぎ融資の金額は一度自分の口座に振り込まれた後、ユニバーサルホームの口座に振り込む必要がありました。
このときの振込手数料756円ですね。

これはつなぎ融資を行ったその場でする必要があるので、私が主に使っている銀行からはできません。

直接ユニバーサルホームの口座に振り込んでくれた方が良かったんですが、それはできないとのことでした。

印鑑証明書

手形用や保証書用だそうです。

私の場合は親の土地に家を建てるので、親の印鑑証明書も必要でした。
枚数はそれぞれ2枚ずつ。
取得費用は300円×4枚で1,200円です。

実印

印鑑証明書が必要ということで、実印も必要となります。

通帳と通帳印

自分の口座につなぎ融資の金額が振り込まれます。
その金額をユニバーサルホームの口座へ振り込むための通帳と通帳印です。

私の場合は実印=通帳印なので、印鑑は一つで済みました。

登記識別通知書

土地の権利書ですね。
法務省のHPに見本が載ってます。

ビックリマンのキラキラシールみたいなものが貼ってありました。

実際のつなぎ融資額

シミュレーションの金額(2,300万円の7割=1,610万円)ではなく、我が家の見積書の金額約2,180万円の7割=1,530万円から、ユニバーサルホームへの手付金100万円を引いた額1,430万円に減りました。
(実際のつなぎ融資額は、後で記載している利息等を加えた1,441万円です。)

ユニバーサルホーム見積書の一部

なお見積書を頂いた後に判明した地盤改良費540,000円は含まれておりません。
つまり、つなぎ融資の金額も少なくしてくれてます。

着工時のつなぎ融資も無くなったことに加え、上棟時のつなぎ融資額も減らしてもらったのはありがたいことですね~♪

ホントはつなぎ融資自体なしで引渡までしてもらえたら、一番助かったんですけど(笑

実際のつなぎ融資の利息と保証料

上記のシミュレーションと比較。

[シミュレーション]
利息60,507円(利率1.475%)
保証料40,691円(保証料率1.0%)
計101,198円(収入印紙代含まず)

[実際のつなぎ融資]
利息62,308円(利率1.475%)
保証料41,946円(保証料率1.0%)
計104,254円(収入印紙代含まず)

若干高くなりましたね~。
融資額は減ったんですが、借入期間が半月ほど延びたからかな。。。

延びた理由は、なんらかの原因(自然災害等)により引渡日が延びる可能性があるからです。
なにかあった時のために、予め借入期間を長めに設定しておくってことですね。

なお引渡日が予定通りなら借入期間が短くなるということで、今回前払いした利息が差し引かれて戻ってきます。
(保証料については3,000円未満は戻さないということなので、多分返って来ません。)

 

また、この利息と保証料は私が直接支払うのではなく、つなぎ融資額に上乗せされます。
なので、実際のつなぎ融資額は14,410,000円となります。

差し引き後の金額は私の口座に残りました。
(14,410,000円-14,300,000円-104,254円=5,746円

 

手続きには1時間ぐらいかかり、途中融資の方と雑談等してました。

聞いた話だと、つなぎ融資なしで家を建ててくれるメーカーもあるとのこと。
つなぎ融資を考えられている方は、実行前に一度相談してみたらいいかもしれませんね。

大手HMの場合はマニュアルがあるので、さすがに無理だと思いますが(/・ω・)/

住宅ローン実行時のお金の流れについて

住宅ローンの実行って簡単には言えますが、仮審査から実行までかなりめんどくさかったです。
特につなぎ融資を行っていたらなおさら時間が・・・。

ということで、最後のまとめとしてJA住宅ローン借入れ実行時のお金の流れを紹介します。

なお私が最終的に借り入れた住宅ローンの借入額は2,250万円で、毎月の返済額は60,163円
変動金利型で0.675%、返済期間35年です。

ユニバーサルホームの契約金

ズバリ!100万円

12月上旬に私の口座から直接振り込みました。
私は現金で払いましたが、これだけはユニバーサルホームが融資してくれるそうです。

なお、住宅ローン実行時に返金してもらうことも可能。
詳しくは後述で。

つなぎ融資額

ユニバーサルホームの契約書の一部

↑画像は契約書の一部です。
上棟時の1,430万円がつなぎ融資額になり、この金額をユニバの口座へ振り込みました。

利息や保証料を銀行に前払いする必要があったので、実際は1,441万円を借り入れています。
こちらは先述のとおり。

ユニバーサルホームへ支払う金額

↑契約書に合計金額2,1757,081円と載っていますが、実際は着工後にいろいろ追加変更があり(地盤改良費など)、60万円ぐらい金額が増えました。

ということで、ユニバーサルホームへ支払う合計金額は22,355,077円に変更。

既に1,530万円(つなぎ融資額1,430万円+契約金100万円)は支払っているので、残りの7,055,077円を支払う必要がありました。

住宅ローン実行時のお金の流れ

合計金額が22,355,077円のため、その金額を実行すればいいんですが、実際は前取保証料が銀行に取られるので若干多く借りる必要があります。

ということで、私の場合2,250万円を借入れすることに。

実行時のお金の流れは↓の通りです。

22,500,000円の住宅ローンを実行

②この中からローン会社へ支払う前取保証料が287,463円

③次につなぎ融資額14,410,000円を繰上償還

④繰上償還したため、前払利息の戻しが20,381円発生

⑤ユニバーサルホームの口座へ振り込むため、振込手数料864円を支払い

⑥残金の7,822,054円をユニバーサルホーム口座へ振込

①-②-③+④-⑤-⑥=0円

なお、実行時にユニバーサルホームに支払う金額は既記のとおり7,055,077円なので、7,822,054円-7,055,077円=766,977円が後日ユニバーサルホームから私の口座へ振り込まれました。
契約金の一部を返金してもらった感じですね~。

実行金額をもうちょっと増やせば返金額も増えたんですが、その分毎月の返済額も増えるのでキリがいい2,250万円にしておきました♪

まとめ

住宅ローンの手続き自体も意外と面倒でしたね~(/・ω・)/

親の土地に建てたので、親も一緒に同席していろいろ署名してもらったり・・・。
収入印紙を買うために、郵便局へ行ったり・・・。
印鑑証明書取得のため、市役所に行ったり・・・。
手続きのために仕事休んだり・・・。

などなど。

 

ちなみに住宅ローンについて最初思っていたことと一番違ったのは、現金で支払う必要があるものが少なかったこと。

ユニバーサルホームから頂いた初期の見積もりには、数十万円の金額が書いてあったので、
「この分の現金は用意しなければいけないのか・・・。」
と思ってたんですが、実際は借入額を増やすだけで現金支払いは発生しませんでした。

なお現金で払ったものは振込手数料、収入印紙、住民票、印鑑証明書など、合計で1万円超えてません。(とある自然災害により収入印紙代も少額になってます。)

それでもやはり、借入金額は2,250万円になりました(/・ω・)/
住宅ローン控除が終わるときには完済できるよう、がんばって貯金します!!

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プロフィール
田舎サラリーマン

 「田舎サラリーマン」と申します。
 2018年にユニバーサルホームの家を建て、のんびり生活中。
 詳しいプロフィールは名前をタップ^^b
 取得資格[行政書士・FP2級]