農地転用・分筆の流れと費用は?見積もりを公開します

土地関連

筆者は、農地(田んぼ)を分筆後、農地転用し宅地に変えて家を建てました。
今回は、その時にかかった農地転用及び分筆の費用、許可にかかった期間、またまた分筆の注意点などについて書きます~。

なお分筆・農地転用の許可申請などの手続きは、ハウスメーカーを通さず知り合いの土地家屋調査士兼行政書士に直接依頼しました。

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分筆・農地転用した土地

農地転用前の田んぼ

分筆・農地転用前の外観はこちら。
普通の田んぼですね。左側に実家があります。
農業振興地域ではなかったので、農振除外等する必要はありませんでした。

自作した周辺図面がこちら。

農地転用した場所

最初「田2」の②だけ分筆し、家を建てればいいやと思ってたんですが「田1」の①まで農地転用しないといけなかったため①も分筆してます。
つまり「田1」から①を、「田2」から②を分筆したので二筆行ったということになります。
その分、分筆費用が増えたっていうことですね~。

そして分筆後、図の通り↑の黄色の部分を農地転用しました。
「田1」の①約11坪と「田2」の②約69坪、合わせて約80坪。

なお、実際家を建てたのは②の方だけだったんですが、①まで農地転用したのは、我が家の田んぼが第一種農地だったため実家の土地(宅地)と繋げないと農地転用できなかったからです。
実家の宅地と②の土地の間に、農地を挟むことはできなかったということですね。
なので、実家の方に凸ってなってます。

分筆・農地転用にかかった費用

分筆前に土地家屋調査士兼行政書士さんから頂いた見積もりの一部です。

農地転用と分筆登記の見積書

分筆登記費用と農地転用費用がそれぞれ一緒に記載されているため、抜粋して説明します。

今回分筆登記にかかった費用は
[1.地積構成・分筆登記326,667円(税別)]+[④立替金の一部19,000円(税込)]=
合計371,800円(税込)

農地転用にかかった費用は分筆費用を省いた
合計112,860円(税込)

総合計484,660円(税込)
となっております。

以下、内訳

分筆にかかった費用

1.地積更生・分筆登記

金額だけ見ると326,667円(税別)と結構高いですが、それだけ手間がかかってるってことですね。
測量したり、書類作成したり、登記したりいろいろ・・・(*_*)

ちなみに実際の登記資料の一部はこんな感じです。
分筆登記の書類の一部
多分測量したものを記載されているとは思うんですが、なにが書いてあるのかさっぱり分かりません(笑
素人が分からないことを代理で行ってくれるので、もちろん費用もそれだけかかります。

なお知り合いに頼む前、別の土地家屋調査士さんに費用のことを聞いたんですが、2筆で50万円かかると言われました。
なので2筆してもらってこの金額は安いと思います♪

1筆だけだったならもっと安く済んだんでしょうね~(/・ω・)/

④立替金(収入印紙代他)

分筆登記に必要な収入印紙代等を、土地家屋調査士兼行政書士さんが立て替えて支払ってくれたお金です。
記載されている21,000円のうち、分筆にかかった費用は19,000円(税込)です。(土地家屋調査士本人から聞き取り)

農地転用にかかった費用

2.農地転用許可申請

土地家屋調査士兼行政書士さんに、許可申請を代行してもらったのでその分の報酬額です。

まぁまぁの金額ですね~(/・ω・)/

金額90,000円

④立替金(収入印紙代他)

農地転用許可申請に必要な収入印紙代等を、土地家屋調査士兼行政書士さんが立て替えて支払ってくれたお金です。
記載されている21,000円のうち、農地転用にかかった費用は2,000円です。(本人から聞き取り)

金額2,000円

⑤立替金(決済金他)

これには土地改良区に支払った決済金13,150円と、農地転用許可標識代510円が含まれてます。

なお決済金とは、農地転用することにより農地を持っている同じ地区の方たちの負担が増えるので、迷惑料みたいなもん・・・ですかね。(詳しくはこちら
農地転用する土地1㎡いくら、といった感じで地区ごとに決められているそうです。

ちなみに私が住んでいる市内でも、北と南で金額が違います。
私の場合、南の地区だったので1㎡=50円で済みましたが、北の地区だと1㎡=118円とのこと。

今回の農地転用面積が263㎡だったので、農地転用したのが北の地区だった場合、決済金が31,034円かかってたということになります。結構差がありますね。

 

で、もう一つの農地転用許可標識代とはこれのこと。

農地転用許可標識

この標識を農業委員会が作成してくれますので、その材料費と手数料ですね。
なおこの標識は農地転用工事が完了するまで、看板などに取付けて土地に表示しておく必要があります。
私の場合、氏名が大きく載ってて恥ずかしかったので、道路に面して背を向けて立てかけてました(笑

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分筆・農地転用にかかった期間

分筆登記にかかった期間

分筆登記にかかった期間は2か月ちょっとですね。
9月初旬に依頼し、法務局に登記されたのが11月7日でした。
↑に載せた登記書類等を作成するために時間がかかるようですね。

完了後は分筆した田んぼの横に、境界を示す印が設置してありました。
分筆後の境界

農地転用にかかった期間

農地転用にかかった期間は約半月でした。
分筆登記完了後の11月15日に申請し、12月1日に転用許可が下りました。意外と早いもんですね。

農地転用の許可申請ができる期限と、農地転用許可が下りる日にちなどが役場によって決まっているそうです。
申請が遅れると許可も1か月遅れたりしますので、気を付けたいところですね。

土地を分筆・農地転用して家を建てるときの注意点

以上、かかった費用や期間は上記の通りなんですが、分筆登記・農地転用を行っている最中、困ったことがありました。
これから私と同じように分筆して家を建てようと思っている方へ、注意点を記載しておきます。

分筆する土地の面積は家の広さに合わせる

分筆登記をする場合、分筆する土地の面積、つまり農地転用し宅地にする面積を決めなければいけません。

お金持ちの方なら150坪ぐらい適当に分筆して宅地にしておけば、大きい家でも気にせず建てられます。

が、私みたいにできるだけコストを抑えたい人なら、家に合わせて分筆する面積も考えなければいけません。
無駄に大きく土地を宅地に変えても固定資産税は高くなるし、埋め立てるとなるとそれだけ宅地造成費用もかかり、後の管理も大変です。

カーポートなどを設置するのであれば、その面積も考えなくてはいけません。

間取りが決まらないと分筆登記ができない

家の広さが決まらない限り分筆登記が行えない。つまり、ハウスメーカーを決めて間取りも決めないと土地の分筆ができないということになります。

今回、宅地造成前に私が一番困ったのはこれでした。

分筆登記の必要がなければ、ハウスメーカーと間取りの打ち合わせ中でも造成工事などが行えたりします。
なんなら、ハウスメーカー決定前に農地転用や宅地造成工事を終わらせることも可能です。

私の場合は、並行して造成工事をしたくてもできませんでした。
田んぼ埋め立てには農地転用を終わらせないといけない。農地転用するには分筆しないといけない。分筆するには間取りを決めないといけない。こんな感じです(/・ω・)/

着工までの期間が延びる

私の場合、新築を考え始めてから間取りが決定するまで約4か月、分筆登記と農地転用が完了するまでに約3か月計7か月かかりました。

並行して分筆登記などをしたときに比べると期間が被ってこないため、着工まで約3か月延びる計算になります(造成工事は10日ぐらいで完了)
土地の分筆をしないのなら、間取り決定までの約4か月の間に造成工事が完了する、ということですね。

ちなみに間取り決定後、内装外装などの打ち合わせ中は期間が被ってきます。

その打ち合わせに3、4か月ほどかかれば、上記のことは気にしなくていいのかもしれません。
もし早期に打ち合わせが終わったのなら、やはり造成工事完了まで着工を待つ必要があります。
当初、に引渡しまで終わらせる予定だったのが延び延びになり、5月末となりました。

着工が伸びたのは宅地造成業者が忙しく、農地転用後すぐ工事ができなかったのも一つの理由でしたが、並行して分筆登記などをできなかったのが一番ですね(*_*)

土地を分筆して家を建てると、思った以上の期間がかかるので、私と同じく、土地を分筆をして家を建てようとしている方は、時間に余裕を持って行動されることをオススメします!
(家を建てるときに分筆・土地の造成を考えられている方はこちらの記事も参考にされてください。)

まとめ

以上で分筆登記・農地転用の費用と期間、注意点などをお伝えできたかと思います。

私が直接依頼した土地家屋調査士兼行政書士さんは、家族の知り合いだったので格安で手続きしていただけました。
家づくり費用を抑えるため、分筆登記を自分でやってみようと思ってた時期もありましたが、プロでもこれだけ時間がかかるのに、素人が作成するのは限りなく不可能に近いです。
考えが甘かったですね(/_;)

なお農地転用許可後必ず必要となる、地目変更登記についてはこちら

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プロフィール
田舎サラリーマン

 「田舎サラリーマン」と申します。
 2018年にユニバーサルホームの家を建て、のんびり生活中。
 詳しいプロフィールは名前をタップ^^b
 取得資格[行政書士・FP2級]